С начала года россияне оказались в числе главных покупателей недвижимости во многих странах, не связанных с санкционным режимом. Рынок элитной недвижимости Грузии сейчас можно считать особо привлекательным для инвесторов, ведь он находится в начале своего развития и содержит серьезный потенциал роста и, соответственно, доходности.
Экономика Грузии показывает одну из лучших динамик развития на постсоветском пространстве. Международное рейтинговое агентство Fitch в августе увеличило прогноз по росту ВВП республики в 2022 году сразу на 5,5 п. п., до 10,9%. Для сравнения: прирост ВВП ОАЭ ожидается на 5,4%, а в европейских странах, наоборот, наметилось падение, которое продлится как минимум ближайшие несколько лет. В частности, уже в следующем году снижение ВВП Германии прогнозируется в объеме 1,7%, а Венгрии, Словакии и Чехии — 6%.
Среди факторов, оказавших положительное влияние на грузинскую экономику, эксперты отмечают развитие индустрии гостеприимства. По данным Национальной администрации туризма Грузии, в первой половине 2022 года страну посетили 1,6 млн иностранцев — почти в 3,5 раза больше, чем за тот же период 2021 года (граждане 94 государств, в том числе России, могут посещать Грузию без оформления виз и находиться в ней 365 дней). С января по июль этого года страна заработала на туризме почти $1,6 млрд, вернувшись к допандемийному уровню доходов.
Кроме того, в ближайшем будущем в Грузии появится специальная финансовая зона на двух локациях — в Тбилиси и в Гонио. Об этом объявил премьер-министр Гарибашвили после очередной рабочей встречи с управляющим директором инвесткомпании Rothschild & Co Ариэлем Малардом де Ротшильдом.
«Стратегия превращения Грузии в региональный хаб была подготовлена по инициативе грузинского премьера в результате сотрудничества инвесткомпании Rothschild & Co с компанией Kaiser Partner, — сообщила пресс-служба администрации правительства Грузии по итогам переговоров. — Ее цель — превратить страну в мультифункциональный хаб. Планируется, что он будет включать в себя такие направления, как технологии, образование и финансовые сервисы. Особое внимание в ходе встречи было уделено вопросу формирования в стране регионального финансового центра». Стратегия предусматривает создание в стране специальной финансовой зоны (СФЗ) на двух локациях общей площадью 110 гектаров — в Тбилиси и в Гонио.
Взлет недвижимости
Столь серьезный бум привел к росту предложения инвестиционной недвижимости. Помимо Тбилиси, одним из центров ее строительства стал курортный Батуми. По словам коммерческого директора девелоперской компании European Village Луки Герехелия, долгое время рынок грузинской недвижимости развивался за счет новых проектов в сегментах «эконом», «комфорт» и «бизнес». Последний сегмент зачастую ассоциировался с «элитным», так как предложения включали услугу управления недвижимостью.
Первые сервисные апартаменты появились 10 лет назад в Батуми — главном приморском туристическом городе страны. После этого сюда потянулись и другие гостиничные операторы. И только сейчас на рынок вышли международные отельные бренды с высочайшим уровнем качества. В апарт-отелях международного бренда инвестор приобретает номер, который может сдавать в аренду или жить в нем самостоятельно. При этом гостиничные сервисы (клининг, консьерж-сервис и так далее) предоставляет профессиональная управляющая компания.
Резиденции, которые создаются в партнерстве с международными гостиничными операторами, обладают максимальным инвестиционным потенциалом. Яркий пример — четыре объекта в районе Гонио в Батуми, возводимые девелоперской компанией European Village совместно с международной отельной сетью Wyndham Hotels & Resorts. Общий объем площадей элитного проекта составит около 45 000 кв. м. «Проект Wyndham Grand City без преувеличения можно назвать революцией на нашем туристическом рынке, — говорит Лука Герехелия. — Это принципиально новый уровень качества и, кстати, первый all inclusive в данном сегменте».
Что показывает спрос
По данным аналитиков компании TBC Capital, в I полугодии 2022 года количество сделок с жилой недвижимостью в Батуми увеличилось на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом средняя цена продажи недвижимости выросла на 2% по сравнению с I полугодием 2021 года — до $729 за 1 кв. м. Минимальная стоимость квадратного метра элитной недвижимости еще в начале года составляла €1200 за кв. м без отделки, но уже сейчас те же самые метры продаются по цене €1940 за «квадрат» с прогнозом гарантированного роста до отметки в €3000.
«За восемь месяцев текущего года доля заявок на объекты в Грузии составила 8% от всех заявок от наших клиентов из России, — рассказывает коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. — В то же время спрос россиян на недвижимость в Грузии вырос в 2,5 раза по отношению к аналогичному периоду 2021 года и почти в четыре раза, если сравнивать с 2020 годом, когда рынок «просел» из-за пандемии». По оценке Tranio, сейчас о готовности рассматривать Грузию как инвестиционное направление свидетельствует не только рост заявок на арендную недвижимость, но и увеличение бюджетов. За январь — август средний бюджет заявки по Грузии вырос на 75% к аналогичному периоду прошлого года и почти в два раза к 2020 году.
Если говорить о стоимости аренды, то за счет резкого роста спроса и восстановления туризма запрашиваемая арендная плата и доход от аренды в Батуми выросли в I полугодии более чем вдвое (на 129%) к I полугодию 2021 года, свидетельствуют данные TBC Capital. Оценить рынок элитной недвижимости города не представляется возможным, поскольку здесь пока нет готовых ЖК элитного уровня. В то же время можно вывести аналогию на примере стоимости номера в четырехзвездочной гостинице Wyndham Batumi. В сезон стоимость составляет около $300 за ночь, а средняя годовая стоимость — $190. Таким образом, стоимость ночи в новых элитных объектах Wyndham Grand Residences в составе Wyndham Grand City составит не менее $350–400 в сезон и $200 в несезон, прогнозируют в European Village.
Положение обязывает
Одним из самых активно развивающихся с точки зрения недвижимости пригородов Батуми считается Гонио. Этот район и был выбран для реализации проекта Wyndham Grand City, который планируется завершить в 2023–2025 годах. Он выделяется отличной экологией, чистейшими пляжами, претендующими на получение международного знака качества «Голубой флаг», а также уникальным сочетанием морских и горных пейзажей. При этом, находясь всего в нескольких километрах от центра города, район Гонио относится к элитным за счет своей приватности и относительно небольшой береговой линии.
Локацию по достоинству оценили девелоперы, работающие с мировыми гостиничными брендами. Помимо Wyndham Grand City, здесь сейчас строятся еще два объекта, также от международных отельеров. Пока отельные брендовые резиденции во всей западной Грузии представлены именно в Гонио.
Девелопер European Village решил создать первый курортный комплекс all inclusive, в котором под зонтичным брендом Wyndham Grand и Wyndham Grand Residences объединены четыре пятизвездочных отеля разных форматов: апартаменты, пентхаусы и таунхаусы. Например, в отеле Wyndham Grand Residence Aqua при площади территории в 4500 кв. м застройка затронет только 800 кв. м. Еще на 2500 кв. м расположится аквазона — фактически собственный курорт.
В каждом из отелей, которые строятся по эксклюзивным стандартам формата Wyndham Grand, будет собственная клубная инфраструктура. При этом доступ к ней, а также к сервисам комплекса будут иметь только собственники и постояльцы. Сочетание концепции, качества строительства, инфраструктуры и стандартов Wyndham призвано сделать элитный девелоперский проект самым амбициозным в истории региона. А люксовый гостиничный сервис, который предоставит одна из двух лидирующих мировых международных управляющих компаний, сможет оправдать запросы самой взыскательной аудитории.
«Диверсификация предложения будет способствовать привлечению инвесторов, — уверена Елена Милишенкова из Tranio. — Присутствие в проекте апарт-отелей обеспечит стабильный арендный спрос в локации, тогда как таунхаусы и виллы позволяют диверсифицировать предложение — дать гостям возможность выбрать более высокий уровень комфорта и приватности, нежели в отельных номерах».
Разумеется, что реализовать его способен далеко не каждый застройщик. Поэтому партнером Wyndham стала компания European Village — лидер по качеству строительства в Грузии и участник списка топ-10 современных грузинских брендов по местной версии журнала Forbes.
Это единственный застройщик, который предлагает обратный выкуп и прописывает эту гарантию в договоре купли-продажи. Если с момента покупки пройдет три года или более, то компания вернет не только потраченную сумму, но и доплатит 10% за счет капитализации объекта. Капитализация объектов European Village составляет до 90% — прежние объекты застройщика за три года выросли в цене на 150%.
Также European Village предоставляет опцию гарантированного дохода — гарантия тоже прописывается в договоре, который с покупателем подписывают в государственном Доме юстиции. Например, для объекта Wyndham Grand Riviera застройщик предоставляет гарантированный доход в размере 7%. Это означает, что застройщик самостоятельно принимает на себя обязательства и риски, связанные со сдачей объекта. Покупатель также может сдавать объект без гарантий и зарабатывать, как показывает опыт работы European Village на рынке, до 13,7% годовых. В Wyndham Grand Aqua гарантированный доход составит 5%, а прогнозируемый — до 12–15% в год.
Компоненты привлекательности
Партнер проекта — крупнейшая в мире гостиничная сеть Wyndham Hotels & Resorts — насчитывает свыше 9300 отелей в более чем 80 странах. Из всего перечня брендов оператора были выбраны самые элитные: Wyndham Grand и Wyndham Grand Residence, олицетворяющие максимум комфорта и роскоши для своих постояльцев. Недаром в Европе на сегодня насчитывается лишь 13 отелей Wyndham Grand, а в мире — только 65.
Инвестиционная недвижимость, которая строится под брендом Wyndham Grand, пользуется популярностью по всему миру: в США и Европе, на Ближнем и Дальнем Востоке. Однако далеко не везде она включает брендированные люксовые резиденции и премиальные таунхаусы. Сочетание собранных вместе уникальных факторов позволяет покупателям недвижимости в проекте получать высокий доход от ее сдачи в аренду.
Дополнительным преимуществом покупки недвижимости в Грузии является возможность получения временного вида на жительство (с ежегодным продлением) при инвестициях в недвижимость стоимостью от $100 000. Покупая недвижимость стоимостью от $300 000, человек имеет право претендовать на постоянный ВНЖ. Процедура занимает от 10 дней до 1 месяца, для этого необходимо обратиться в Министерство юстиции. При этом человек, имеющий постоянный ВНЖ в Грузии, обладает теми же правами, что и любой гражданин страны, кроме участия в выборах. Наличие постоянного ВНЖ в Грузии также упрощает процесс открытия счета в местном банке (в том числе получение карт международных платежных систем) и подачи документов на шенгенскую визу, но не гарантирует — в случае с каждым человеком банки и представители дипломатических ведомств принимают решение самостоятельно.
Регистрация права собственности осуществляется в электронном виде и находится в публичном доступе онлайн. «С юридической точки зрения право собственности в Грузии защищено так же, как и в США или Евросоюзе, — говорит Давид Чкония, соучредитель и директор консалтинговой компании GIG. — Лишить права собственности может только суд. При этом здесь действует жесткая и независимая судебная система, обеспечивающая это право. Можно быть уверенным, что в случае добросовестного приобретения недвижимости суд защитит это право».
При перепродаже недвижимости в Грузии действует льготная ставка подоходного налога в размере 5% от полученной прибыли. Доходность от сдачи в аренду составляет 5–13% годовых при среднегодовой заполняемости в 65–72%. Предварительная сделка купли-продажи может быть оформлена удаленно и без регистрации в реестре прав собственности на недвижимость. Для этого можно совершить платеж через банки, подключенные к системе SWIFT, через криптовалюту, либо наличными, передав деньги через доверенное лицо. После того как объект будет введен в эксплуатацию, для его регистрации в реестре необходимо личное присутствие покупателя или его доверенного лица, имеющего юридически оформленную доверенность. Стоит отметить, что подавляющее большинство иностранцев, покупающих инвестиционную недвижимость в Грузии, делают это удаленно.
Заглядывая в будущее
Репутация бренда Wyndham уже обозначает достаточную надежность. По мнению коммерческого директора European Village, можно ожидать выхода новых предложений в элитном сегменте в объеме от 20 000 кв. м до 50 000 кв. м в год. Это совсем немного, поэтому элитная недвижимость будет составлять менее 1% рынка, явно не соответствуя спросу. «На примере проектов от European Village и Wyndham Hotels & Resorts мы видим заметное перевыполнение прогнозных планов, — констатирует Лука Герехелия. — Элитный ЖК Elite Family Residence был распродан на 50% еще до начала строительных работ по каркасу здания, а в проекте Whyndham Grand Residence Aqua было продано 10% номерного фонда только за первый месяц предзаказа».
Цифры указывают на явное стремление потребителей к качественной и ликвидной недвижимости. Подобных предложений на рынке сейчас минимальное количество, поэтому в ближайшие годы спрос как на аренду, так и на покупку элитной недвижимости в Грузии будет заметно опережать предложение.
